Guía
Cómo recuperar el IVA de un departamento de inversión, paso a paso
El IVA de un departamento nuevo comprado a una inmobiliaria no tiene por qué ser costo perdido. El artículo 27 bis del DL 825 permite pedir su devolución anticipada, pero solo si se hacen bien cuatro cosas, y en el orden correcto. Esta es la ruta completa.
La idea en tres frases
Cuando compras una propiedad nueva a una inmobiliaria, el precio incluye IVA. Para un comprador común ese IVA es costo perdido, porque no lo puede descontar de nada. Pero si la propiedad se destina a una actividad afecta a IVA —y el arriendo de inmuebles amoblados lo es, según el artículo 8 letra g) del DL 825— ese IVA pasa a ser crédito fiscal tuyo.
El problema es que ese crédito normalmente se recupera de a poco, mes a mes, descontándolo del IVA que cobras en tus arriendos. Con una propiedad de varios miles de UF, eso puede tardar años. El artículo 27 bis existe justamente para eso: permite pedir la devolución anticipada del crédito acumulado por compras de activo fijo, en dinero.
En inversión inmobiliaria, el beneficio aplica desde la tercera propiedad nueva. Solo desde la tercera.
Los cuatro requisitos, antes de cualquier trámite
Estos son los cuatro puntos que el SII revisa, y donde se cae la mayoría de las solicitudes hechas sin asesoría. Conviene mirarlos antes de comprar, no después.
1. Giro afecto a IVA, vigente a la fecha de la compra
Necesitas inicio de actividades con el código 681011 — arriendo de inmuebles amoblados, en primera categoría. La palabra importante es vigente: el giro tiene que existir a la fecha de la compra, no crearse después porque alguien te contó del beneficio.
2. Facturas a tu RUT, no boletas
La factura de la inmobiliaria debe estar emitida al RUT que tiene el giro, con el IVA desglosado. Lo mismo aplica a notaría, Conservador y tasación: por defecto emiten boleta, y hay que pedir factura al momento de pagar. Una boleta no se puede convertir en factura después.
3. Dos períodos consecutivos con remanente
El crédito fiscal de activo fijo tiene que estar acumulado como remanente durante al menos dos meses seguidos, declarado en los F29 correspondientes y clasificado como activo fijo en el Registro de Compras y Ventas. Si falta un F29 en el medio, la cadena se corta.
4. Destino real y demostrable
La propiedad debe estar efectivamente amoblada y destinada a arriendo. El SII puede pedir facturas del mobiliario, inventario, fotos, contratos de arriendo o registro de reservas. No basta con declarar la intención.
La ruta completa, en orden
Cada etapa depende de que la anterior esté bien hecha. Este es el orden que no se puede alterar:
- Evaluación. Revisar escrituras, facturas de compra y la situación del RUT en el SII. De ahí sale cuánto se puede recuperar, en cuánto tiempo y qué riesgos hay. Si no conviene, mejor saberlo antes de gastar.
- Giro vigente. Inicio de actividades o ampliación de giro a arriendo amoblado, con la fecha correcta. Si el SII pide acreditar el domicilio tributario o hay anotaciones pendientes, se resuelven acá.
- Facturación y declaraciones. Cada factura se clasifica como activo fijo en el Registro de Compras y Ventas, y se presentan los F29 mes a mes construyendo el remanente. Esta es la etapa donde se gana o se pierde la devolución.
- Formulario 3280. Se arma el expediente electrónico completo —libros de compras y ventas, libro auxiliar de activo fijo, balance, escrituras, contratos de arriendo y prueba del amoblado— y se presenta.
- Seguimiento. El SII tiene hasta 60 días para resolver, y Tesorería deposita dentro de los 5 días hábiles siguientes, directamente en la cuenta bancaria. Si el SII pide antecedentes adicionales, hay que responder en plazo.
El caso DFL 2, que cambia el cálculo
Si la propiedad está acogida al DFL 2, el arriendo amoblado tiene una exención parcial y la base sobre la que se calcula el IVA cambia: se descuenta el 11% anual del avalúo fiscal de la base afecta.
Eso no impide usar el 27 bis, pero sí afecta cuánto y cuándo se recupera, porque cambia el IVA que vas a ir generando con los arriendos. Es de las primeras cosas que hay que mirar en la evaluación. Lo desarrollamos en detalle en arriendo amoblado con IVA y el descuento por avalúo fiscal.
Dos cosas que conviene saber antes de partir
Si vendes la propiedad, puede que tengas que devolver
El artículo 27 bis obliga a restituir las sumas devueltas cuando la propiedad se destina a operaciones no gravadas o exentas, incluida su venta en ciertos casos. Por eso tu horizonte de inversión es parte de la evaluación: si piensas vender pronto, el 27 bis puede simplemente no convenirte.
Comprar antes de tener el giro no siempre es fatal
El crédito fiscal se puede usar en el mes de la factura o en los dos períodos siguientes, siempre que la factura esté emitida al RUT que tendrá el giro. Si compraste hace poco y todavía no hacías inicio de actividades, revísalo antes de darlo por perdido.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto IVA se recupera exactamente?
¿Cuánto demora la devolución?
¿Aplica desde la primera propiedad?
¿Tengo que tener la propiedad arrendada para pedir la devolución?
¿Tu propiedad califica?
Mándanos la escritura y la factura de compra. Te decimos cuánto puedes recuperar y en cuánto tiempo, sin costo.
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