Para inversionistas inmobiliarios
Recuperación de IVA 27 bis para arriendo amoblado
Desde la tercera propiedad nueva, el artículo 27 bis del DL 825 te permite pedir al SII la devolución anticipada del IVA de esa compra. Solo desde la tercera. No es automática: hay que tener el giro correcto, acumular remanente de crédito fiscal y presentar el Formulario 3280 con su expediente. Nosotros hacemos el trámite completo, desde el inicio de actividades hasta que el dinero llega a tu cuenta.
Evaluación previa sin costo · Respuesta en menos de 1 minuto
Qué incluye el servicio
- Evaluación de viabilidad antes del cobro
- Inicio de actividades o ampliación de giro a arriendo amoblado
- Declaraciones F29 con el crédito clasificado como activo fijo
- Formulario 3280 y expediente electrónico completo
- Seguimiento hasta el depósito de Tesorería
¿Qué es la recuperación de IVA del artículo 27 bis?
Cuando compras una tercera propiedad nueva a una inmobiliaria, el precio incluye IVA. Ese IVA, para un comprador común, es costo perdido. Pero si la propiedad se destina a una actividad afecta a IVA —y el arriendo de inmuebles amoblados, según el artículo 8 letra g) del DL 825— ese IVA pasa a ser crédito fiscal tuyo.
El problema es que ese crédito normalmente se recupera de a poco, mes a mes, descontándolo del IVA que cobras en tus arriendos. Con una propiedad de varios miles de UF, eso puede tardar años. El artículo 27 bis existe justamente para eso: permite pedir la devolución anticipada del crédito fiscal acumulado por compras de activo fijo, en dinero.
DL2: Si la propiedad está acogida al DFL 2, el arriendo amoblado tiene una exención parcial y el cálculo cambia: el IVA se aplica sobre una base rebajada, descontando el 11% anual del avalúo fiscal. Eso no impide usar el 27 bis, pero sí afecta cuánto y cuándo se recupera. Es lo primero que revisamos en la evaluación.
Requisitos para usar el 27 bis
Los cuatro que el SII revisa y donde se cae la mayoría de las solicitudes hechas sin asesoría.
1. Giro afecto a IVA, vigente a la fecha de la compra
Necesitas inicio de actividades con el código 681011 — arriendo de inmuebles amoblados, en primera categoría. Si aún no tienes el giro, lo dejamos vigente antes de seguir con el resto del trámite.
2. Facturas a tu RUT, no boletas
La factura de la inmobiliaria debe estar emitida al RUT que tiene el giro, con el IVA desglosado. Lo mismo aplica a notaría, Conservador y tasación: por defecto emiten boleta, y hay que pedir factura al momento de pagar.
3. Dos períodos consecutivos con remanente
El crédito fiscal de activo fijo tiene que estar acumulado como remanente durante al menos dos meses seguidos, declarado en los F29 correspondientes y clasificado como activo fijo en el Registro de Compras y Ventas.
4. Destino real y demostrable
La propiedad debe estar efectivamente amoblada y destinada a arriendo. El SII puede pedir facturas del mobiliario, inventario, fotos, contratos de arriendo o registro de reservas. No basta con declarar la intención.
Cómo funciona, paso a paso
Cinco etapas. Tú participas en la primera y en la última; el resto lo hacemos nosotros.
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Evaluación de tu caso
Revisamos las escrituras, las facturas de compra y la situación de tu RUT en el SII. Te decimos cuánto se puede recuperar, en cuánto tiempo y qué riesgos hay. Si no conviene, te lo decimos y no sigues gastando.
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Inicio de actividades o ampliación de giro
Dejamos tu RUT con el giro de arriendo amoblado vigente y con la fecha correcta. Acreditamos el domicilio tributario si hace falta y levantamos anotaciones si el SII tiene alguna.
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Facturación y declaraciones
Clasificamos cada factura como activo fijo en el Registro de Compras y Ventas y presentamos los F29 mes a mes, construyendo el remanente. Aquí es donde se gana o se pierde la devolución.
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Presentación del Formulario 3280
Armamos el expediente electrónico completo: libros de compras y ventas, libro auxiliar de activo fijo, balance, escrituras, contratos de arriendo y prueba del amoblado. Presentamos y quedamos a la espera.
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Seguimiento hasta el depósito
El SII tiene hasta 60 días para resolver, y Tesorería deposita dentro de los 5 días hábiles siguientes, directamente en tu cuenta bancaria. Si el SII pide antecedentes adicionales, respondemos nosotros.
¿Aplica a tu caso?
Sí aplica si…
- Compraste desde la tercera propiedad nueva a una inmobiliaria, con IVA en la factura
- Las vas a arrendar amobladas (incluye arriendo por temporada o de corto plazo)
- La compra es reciente o aún estás dentro de los plazos para usar el crédito
- Estás dispuesto a mantener el giro y declarar todos los meses
No aplica si…
- La propiedad se arrienda sin amoblar: ese arriendo es exento de IVA
- Compraste a un particular en una operación sin IVA
- La compra quedó a nombre de una persona o RUT distinto del que tendrá el giro
- Vas a vender la propiedad en el corto plazo, lo que obliga a restituir IVA
Cuánto cuesta
Cobramos por resultado: nuestro honorario se calcula sobre la devolución que efectivamente obtienes, y la evaluación previa no tiene costo.
Etapa 1
Evaluación
Sin costo
Revisamos tu caso y te decimos si conviene, cuánto se recupera y en cuánto tiempo.
Etapa 2
Trámite completo
Según cotización
Inicio de actividades, F29 mensuales, Formulario 3280 y expediente. Se paga por etapas, no todo al principio.
Incluido
Tus F29 del período
Sin costo
Mientras dura el trámite no cobramos las declaraciones: los F29 de esos meses van incluidos.
Preguntas frecuentes sobre el 27 bis
¿Cuánto IVA se recupera exactamente?
¿Cuánto demora la devolución?
Compré la propiedad antes de hacer inicio de actividades, ¿pierdo el IVA?
¿Qué pasa si vendo la propiedad después de recuperar el IVA?
¿Tengo que tener la propiedad arrendada para pedir la devolución?
Revisemos si tu propiedad califica
Mándanos la escritura y la factura de compra. Te decimos cuánto puedes recuperar y en cuánto tiempo, sin costo.
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